Arrivau
Arrivau is an Australian migration agency and mortgage broker servicing the Greater China community.
在澳洲没有PR能贷款买房吗？留学生可以吗？
“可以，但有明确限制。临时居民（482、485、491、500学生签证等）需先向FIRB申请批准，通常只能购买新房或楼花，不能购买已建成二手房。留学生持12个月以上签证可购买自住新房，但毕业离境后需在规定时间内出售。贷款方面，部分银行接受临时居民申请，但首付要求更高（20%-30%），利率可能高出0.25%-0.5%。PR持有者贷款选择面大幅拓宽。”
View in the company profile澳洲房贷利率2026年最新是多少？怎么选贷款产品？
“截至2026年中，主流银行标准浮动利率（owner-occupier, P&I）约6.0%-6.5%，三年期固定利率约5.5%-5.9%。选产品不能只盯利率，还应关注：是否有offset account对冲账户、redraw facility再提取功能、package年费（$395-$750）、comparison rate对比利率、以及提前还款限制和break cost。实际获批利率因LVR和职业而异，LVR低于70%的优质借款人通常能拿到0.3%-0.6%的折扣。”
View in the company profile澳洲买房贷款流程是什么？从预批到settle分几步？
“分六步：（1）确定预算与借贷能力，评估serviceability buffer（基准利率+3个百分点）；（2）预批（pre-approval），提交收入证明获取有条件批准信，有效期60-90天；（3）找房签合同，建议加subject to finance条款；（4）正式贷款申请，银行估值师评估房产价值；（5）签署贷款合同和mortgage documents；（6）settle交割，律师协调资金划转和产权登记。全程通常4-8周，涉及FIRB或建筑贷款会更长。”
View in the company profile澳洲房产投资回报怎么样？买house还是公寓？
“投资回报分租金收益和资本增值。House租金收益率低（悉尼2.5%-3.0%、布里斯班3.5%-4.0%）但长期增值潜力强；公寓租金收益率高（悉尼4.0%-4.5%、墨尔本4.0%-4.8%）但高密度区增值较慢。选择需考虑：现金流承受能力和负扣税策略、持有成本（公寓strata fee每季度$800-$2,000、house自行维护）、地理位置（CB通勤圈、学区、基建规划区）、以及CGT和折旧税务安排。”
View in the company profile首次在澳洲买房有什么优惠政策？First Home Buyer怎么申请？
“2026年首次置业主要优惠政策：（1）First Home Guarantee（原FHLDS），政府担保15%贷款，5%首付免LMI，每年约35,000名额，NSW大悉尼房价上限$900,000、VIC大墨尔本$800,000；（2）First Home Super Saver Scheme，可从养老金自愿contribution提取最多$50,000；（3）各州印花税减免：NSW $800,000以下新房全免、VIC $600,000以下全免、QLD $500,000以下全免；（4）First Home Owner Grant，新房现金补贴$10,000-$15,000。申请由贷款银行或broker代为提交。”
View in the company profile澳洲房贷LMI（贷款保险）是什么？什么情况要交？
“LMI（Lenders Mortgage Insurance）是当首付低于20%（LVR超80%）时银行要求购买的一次性保险。关键事实：LMI保护银行而非借款人，一次性保费在settle时加入贷款本金（借$600,000、LVR 90%时保费约$8,000-$15,000），转贷时不能转移。免除途径：首付≥20%、通过First Home Guarantee等政府担保计划、部分专业职业优惠（医生、律师等LVR 90%免LMI）、或家长担保贷款。”
View in the company profile海外收入能在澳洲贷款吗？需要什么材料？
“可以，但2026年审查收紧。主流银行对海外收入打60%-80%折扣计入服务能力。需准备：最近两年外国税务局notice of assessment、雇主在职证明信（标明职位薪资和工作时长）、近3-6个月银行工资流水、部分银行要求外汇汇款记录和FIRB批准函。不同银行对海外收入接受政策差异巨大，某些不接受纯海外收入，某些接受但要求首付30%-40%。”
View in the company profile澳洲贷款固定利率和浮动利率怎么选？
“固定利率优点：月供确定、不受RBA加息影响、2026年固定利率（5.5%-5.9%）低于浮动利率（6.0%-6.5%）。缺点：通常不支持offset、提前还款有限制、提前退出break cost可能数千至上万元。浮动利率优点：支持完整offset、随时额外还款、转贷自由、降息会受益。缺点：月供不确定、目前高于固定利率。常见策略是split loan（拆分贷款），一半固定一半浮动，兼顾确定性和灵活性。”
View in the company profile澳洲房产投资有哪些税务问题需要注意？
“核心税务要点：租金收入全额申报为应税收入；可抵扣支出包括贷款利息、council rate、strata fee、保险、维修费、折旧（需quantity surveyor报告）；负扣税允许投资亏损抵扣工资等应税收入；出售时CGT持有超12个月享50%折扣（自住房通常免CGT但部分出租需注意六年规则）；各州土地税免税额不同，多投资房土地价值会合并计算（aggregation）；住宅出租收入免GST。”
View in the company profileSole trader和company买房贷款有什么区别？
“Sole trader银行看个人tax return和NOA上的应税收入，需两年完整记录，报税收入刻意压低会导致审批困难。Company结构以工资+分红形式体现收入，部分银行可用公司净利润加工资评估，更灵活。Company需提供公司tax return、financial statements、个人tax return、会计师信，文书要求更多但获批额度可能更高。刚成立不足两年的公司需走low-doc贷款。自雇人士应选择对自身收入结构最友好的银行渠道。”
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